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監管頻出招,“紅五月”樓市去化壓力增加

20195月,全國住宅市場成交整體平淡,傳統的“紅五月”行情并未出現。

  業內分析認為,20193月份以來房地產市場出現的短暫“小陽春”并未持續,5月份銷售市場整體低迷,多數城市項目案場實際到訪量不盡人意,成交量大幅回落。

  紅五月”熱銷行情不再

  面對1-4月普漲的房價和熱情的土拍市場,近期,住建部、銀保監會、央行三大監管部門頻頻發聲為樓市“降溫”。

  525日的2019清華五道口全球金融論壇上,銀保監會主席郭樹清重申要堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。前不久,銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,對2019年銀行保險機構整治工作進行部署,直指違規向房企融資的亂象。

  住建部則早在419日和518日,不到一個月兩次預警地價、房價漲幅過大的10個城市。

  據不完全統計,從4月開始到現在,已經有接近20個部委與城市發布了各種房地產收緊類的調控政策,對于房價明顯上漲城市進行的政策調整頻繁出現。

  作為被點名城市之一,524日蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集多家地產商召開座談會,對蘇州市房地產市場工作提出下一步要求,其中表示今年房價漲幅目標不超過5%,強調若幾項關鍵指標達不到控制,7月會加碼調控措施,包括擴大限售范圍,提高外地人購房所需社保門檻等。

  一系列的監管措施,使得市場再次出現降溫趨勢。根據克而瑞研究中心的統計數據顯示,5月份以來,各線城市房地產市場普遍低迷。以五一黃金周的成交數據為例,受監測的40個重點城市累計成交161萬平方米,同比下降55%。各線城市成交量皆有回落,二線城市以-68%同比跌幅居首。

  具體來看,4個一線城市成交量同比下降27%,北京、上海和廣州均有不同程度的回落,北京低至1.2萬平方米,同比下降75%。深圳市場回暖,成交量同比增長41%11個二線城市成交量降至歷史低位,同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷,成交量同比跌幅超-70%,南京、成都更是超-80%25個三四線城市成交量同比下降43%,各城市市場顯著分化。其中,惠州、溫州、湖州市場熱度明顯不及去年同期,成交量同比均腰斬。五一假期揚州、韶關樓市異常冷清,成交量均不足1萬平方米,同比跌幅超-90%

  從環京地區來看,2018年四季度起,“北三縣”利好不斷。尤其是地鐵線路的直接利好,沿線公寓的銷售價格較2018年底上漲了2000元。不過,樓市并未擺脫有價無市的尷尬局面。位于燕郊某售樓處的一位置業顧問表示,2019年以來,盡管訪客帶看數量有所增加,但是成交量仍然處于低谷,不少中介公司已經倒閉。

  克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為,由于56兩月乃是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期,企業推案、營銷熱情持續高漲,市場供應規模有望維持在較高水平。從目前的市場行情來看,城市成交分化格局將延續更長時間,一二線城市市場需求相對充足,成交量仍可能維持高位;三四線城市難言樂觀,房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。

  樓市去化壓力普遍增加

  樓市“紅五月”開局不佳,五一小長假樓市成交遇冷的同時,房地產去庫存壓力凸顯。

  以北京為例,根據中原地產研究中心統計數據顯示,截至目前,北京樓市庫存已經達到7.13萬套,創下近8年來新高。事實上,北京樓市在近一年的時間中庫存上漲近2萬套,上漲幅度高達42%,尤其是2018年下半年再次出現了明顯的供應井噴現象。

  在過去3年,北京累計出讓了95宗商品房住宅地塊(限競房92宗),合計規劃的商品房建筑面積達到了851萬平方米。”業內分析人士認為,按照正常的投資邏輯,疊加建安稅費等投資,這90多個項目合計約5000億的投資規模。不過,截至目前銷售規模僅有500億。

  一方面,北京市場過去2年土地供應規模逐漸開始反映到住宅房源數量上,預計后續還將有大量上市。另一方面,供應扎堆現象明顯,購房者仍然全面觀望,這使得供大于求局面不斷加劇。”該人士表示。

  距離北京最近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。20193月以來,廊坊市政府啟動了整治全市房地產經紀機構違法銷售專項行動,嚴查規避限購政策等12種違法銷售行為。

  業內人士指出,這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補社保的購房群體,開發商、中介售樓壓力進一步增大。廊坊市住房和城鄉建設局數據顯示,2016年、2017年、2018年,廊坊市新建商品房成交面積從1761萬平方米降至746萬平方米、381萬平方米,其中住宅成交面積從1603萬平方米降至638萬平方米、277萬平方米,呈斷崖式暴跌態勢。大廠回族自治縣與通州區隔河相望。經過嚴格限購等政策調控,2018年新建商品房成交344套、3.9萬平方米,同比下降95%,其中住宅159套、1.52萬平方米,同比下降98%。

  根據易居房地產研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據,截至20193月底,受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米,同比增長3.0%。觀察歷史數據,20189月份以來,百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢,開始步入上行通道。

  “預計二季度庫存依然會有攀升的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示,20193月,受監測的100個城市中,有51個城市庫存出現了同比增長現象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快,同比增速分別達到104%82%79%

  對比各線城市庫存數據,可以看出,三四線城市庫存拉升的態勢更為明顯。201811月份以來,三四線城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢。尤其是,近5個月來三四線城市的庫存一直在明顯攀升。嚴躍進指出,“三四線樓市已經步入明顯降溫通道,進而使得庫存去化壓力重新增加。”

  值得一提的是,樓市不同程度的降溫,也給區域經濟社會發展帶來一定影響。在一些區域,房地產開發放緩,開發量降低,使固定資產投資總額持續降低。因房地產行業涉及面較廣,樓市休眠致使建筑、房地產中介、裝修、家電等相關行業發展放緩,收入滑坡。一些區域一半左右房產中介關門停業。部分開發商庫存高、回款困難,出現裁員現象,其承擔的棚戶區改造項目進展也受到影響。

  同策咨詢研究總監張宏偉表示,針對2019年的房地產市場工作,住建部已經給出了很明確的目標,那就是“穩地價、穩房價、穩預期”。在“穩”這個方面,既要挽住去年四季度以來的下滑趨勢,又要摁住今年三四月表現出來的上升勢頭。

  來源:經濟參考報、時代周報,中房網綜合整理

 
 

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